Rendement locatif : brut, net et cash-flow
Notaire, travaux, vacance, charges, taxe foncière, crédit : tout est compté, sauf l'impôt. Le cash-flow est ce qui reste, ou manque, chaque mois une fois le crédit et les charges payés. Saisissez votre ville : le loyer d'annonce estimé par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) s'affiche, charges estimées déduites.
Avant impôt. L'impôt peut beaucoup changer le résultat : comparez LMNP, SCI et location nue sur vos chiffres.
Le calcul automatique a besoin de JavaScript. Sans lui, les chiffres ci-dessus correspondent aux valeurs affichées dans le formulaire.
Sur quoi repose le calcul
- Le coût total de l'opération inclut les frais de notaire et les travaux : c'est lui, et non le prix affiché, qui sert de dénominateur aux deux rendements.
- La vacance s'exprime en pourcentage des loyers annuels : 5 % ≈ dix-huit jours sans locataire par an.
- Le calcul est hors fiscalité : ni impôt sur les loyers, ni prélèvements sociaux, ni cotisation foncière des entreprises (CFE), ni frais de comptabilité.
- Le crédit est à mensualités constantes, hors assurance emprunteur : ajoutez son taux à celui du crédit pour voir son effet.
- Le loyer est supposé constant sur toute la durée : ni révision annuelle, ni dérive des charges.
- L'apport n'est pas repris dans le cash-flow : il sort de votre épargne au départ et ne pèse pas sur les mois suivants.
- Les loyers proposés par ville sont des loyers d'annonce estimés par l'ANIL (Carte des loyers 2025, data.gouv), charges comprises, pour un logement vide type. L'outil en retire 10 % de charges estimées pour remplir le loyer hors charges : un ordre de grandeur, à remplacer par le loyer réel de votre bien.
Estimation indicative, qui ne remplace pas un conseil en investissement. Chaque bien a ses charges, son marché et sa fiscalité : faites vérifier vos chiffres avant de signer. Références : service-public.gouv.fr (location meublée) · ANIL.
Rendement brut, net ou net-net ?
Quand une annonce affiche un rendement, c'est presque toujours le brut. C'est le chiffre le plus flatteur, et le moins utile pour décider. Trois calculs cohabitent, et ils ne répondent pas à la même question.
Le brut, pour comparer
C'est le loyer annuel divisé par le prix : deux données suffisent, et le calcul prend dix secondes. Le brut sert à trier une liste d'annonces et à repérer les marchés. Il ne tient compte de rien d'autre : notaire, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, mois sans locataire. Ici, il est calculé sur le coût total de l'opération, frais et travaux inclus : déjà plus honnête que le brut des annonces, qui divise par le seul prix affiché.
Le net, pour décider
Le net de charges retire les pertes et les dépenses de chaque année : vacance, charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion. C'est lui qui se rapproche de ce que vous verrez sur votre compte, et lui qu'il faut comparer au taux du crédit. Entre un brut de 6 % et un net de 3,8 %, l'écart pèse directement sur votre cash-flow.
Le net-net dépend du régime fiscal
Reste l'impôt : pour un même bien et un même loyer, deux bailleurs peuvent obtenir des résultats très différents selon le régime : location nue au réel, micro-foncier, meublé en LMNP avec amortissement, SCI à l'impôt sur les sociétés. L'amortissement, qui permet de déduire chaque année une part de la valeur du bien, efface souvent l'impôt pendant des années ; avec la SCI, c'est surtout à la revente que la note arrive. Faites tourner vos chiffres dans le comparateur LMNP, SCI ou location nue.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?
Il n'y a pas de seuil universel. Dans les grandes métropoles recherchées, un rendement brut de 3 à 4 % est la norme : on y achète surtout un bien qui garde sa valeur et se revend facilement. Dans les villes moyennes, 6 à 8 % se trouvent encore. Au-delà, ce rendement rémunère un risque (vacance longue, travaux lourds, revente lente), et ce risque finit souvent par arriver. Retenez que c'est le rendement net qui rembourse le crédit.
Rendement brut ou net : lequel regarder ?
Le brut sert à trier vite, le net à décider. Deux biens affichés au même brut peuvent diverger de 1,5 point en net : une copropriété avec ascenseur et gardien, une taxe foncière du simple au double, un marché où l'on reloue en trois jours ou en trois mois. Au final, décidez sur le net.
Comment estimer le loyer de marché ?
Partez des loyers d'annonce estimés par la Carte des loyers de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), publiée sur data.gouv. Ils sont exprimés charges comprises, pour un logement vide type : le calculateur de Pierria les reprend commune par commune dès que vous saisissez une ville, et en retire 10 % de charges estimées. Recoupez ensuite avec les annonces en cours, pour une surface et un état comparables. Vous pouvez aussi consulter le loyer moyen ville par ville.
Le loyer moyen dans 100 villes
Chaque page donne le loyer d'annonce au m² (charges comprises), la fourchette par type de bien et le rendement brut estimé, prêts à reporter dans le calculateur : Agen · Aix-en-Provence · Albi · Amiens · Angers · Angoulême · Annecy · Annemasse · Antibes · Antony · Arras · Asnières-sur-Seine · Avignon · Belfort · Besançon · Bordeaux · Boulogne-Billancourt · Boulogne-sur-Mer · Bourges · Brest · Brive-la-Gaillarde · Béziers · Caen · Cagnes-sur-Mer · Cannes · Castelnau-le-Lez · Cergy · Chalon-sur-Saône · Chambéry · Charleville-Mézières · Chartres · Clermont-Ferrand · Colmar · Colombes · Compiègne · Corbeil-Essonnes · Courbevoie · Dijon · Grenoble · Issy-les-Moulineaux · La Rochelle · Laval · Le Havre · Le Mans · Levallois-Perret · Lille · Limoges · Lorient · Lyon · Marseille · Meaux · Melun · Metz · Montauban · Montluçon · Montpellier · Mulhouse · Mérignac · Nancy · Nantes · Narbonne · Neuilly-sur-Seine · Nice · Nîmes · Orléans · Paris · Pau · Perpignan · Poitiers · Périgueux · Quimper · Reims · Rennes · Roanne · Rodez · Roubaix · Rouen · Rueil-Malmaison · Saint-Brieuc · Saint-Denis · Saint-Germain-en-Laye · Saint-Maur-des-Fossés · Saint-Nazaire · Saint-Quentin · Saint-Étienne · Strasbourg · Talence · Tarbes · Toulon · Toulouse · Tourcoing · Tours · Troyes · Valence · Valenciennes · Vannes · Versailles · Villefranche-sur-Saône · Villeurbanne · Évreux. Toutes les communes : loyers par ville.
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