Avant de faire une offre : les 12 points à vérifier dans le dossier du vendeur

Le bien lui-même

1. La surface « loi Carrez »

   Comparez-la à l'annonce et à vos propres mesures. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, vous pouvez demander une baisse du prix proportionnelle, dans l'année qui suit la signature.

   Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46.

2. Le DPE et sa date

   Seul un DPE établi depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 est encore valable. Pour louer, la classe compte : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F à partir de 2028, les E à partir de 2034.

   Code de la construction et de l'habitation, article L126-26 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, modifié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

3. Les autres diagnostics

   Le dossier de diagnostic technique réunit, selon l'âge et la situation du bien, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz, l'état des risques et, le cas échéant, les termites. Vérifiez qu'aucun n'est périmé : l'état des risques, par exemple, doit dater de moins de six mois. Le calcul de validité des diagnostics donne la durée de chacun.

   Code de la construction et de l'habitation, article L271-4.

4. La taxe foncière

   Demandez le dernier avis de taxe foncière. Elle reste à votre charge de bailleur, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que vous pouvez récupérer sur le locataire : elle pèse directement sur votre rendement net.

   Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables).

5. Le bail en cours, si le bien est loué

   Le bail continue avec vous. Lisez le montant du loyer, sa date de révision, la durée restante et le dépôt de garantie : c'est vous qui devrez le rendre au locataire à son départ.

   Code civil, article 1743 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22.

La copropriété

Pour un lot de copropriété, ces documents doivent être annexés à la promesse de vente (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation). Demandez-les avant de faire votre offre : c'est là que se cachent les mauvaises surprises.

6. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales

   Cherchez les travaux votés et qui les paiera, les travaux évoqués mais pas encore votés, les procédures en cours et les copropriétaires en retard de paiement. Un ravalement ou une toiture votés avant la vente se paient souvent par appels de fonds après.

   Code de la construction et de l'habitation, article L721-2.

7. Le règlement de copropriété

   Vérifiez l'usage autorisé du lot et les clauses qui limitent la location, notamment la location meublée de courte durée, et que l'état descriptif de division correspond bien au bien vendu (numéros des lots, cave, parking).

   Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8.

8. La fiche synthétique de la copropriété

   Sur une page : le nombre de lots, le syndic, le budget, les dettes de la copropriété et l'état du bâti. Une bonne entrée en matière avant les PV.

   Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8-2.

9. Les charges payées par le vendeur

   Le montant des charges courantes et des charges hors budget des deux derniers exercices. Retenez la part non récupérable sur un locataire pour calculer votre rendement net.

   Code de la construction et de l'habitation, article L721-2.

10. Les impayés et les dettes de la copropriété

    Les sommes que le vendeur doit encore, celles que vous devrez à la copropriété, et l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs. Une copropriété où beaucoup ne paient pas finit par appeler les autres.

    Code de la construction et de l'habitation, article L721-2 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5 (état daté).

11. Le fonds de travaux

    La part du fonds de travaux attachée au lot reste acquise à la copropriété : elle ne vous est pas remboursée, mais un fonds bien doté annonce moins d'appels de fonds imprévus.

    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1.

12. Le plan pluriannuel de travaux et le carnet d'entretien

    Le plan liste les travaux à prévoir sur dix ans, avec leur estimation ; il est devenu obligatoire par étapes, jusqu'aux petites copropriétés depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. S'il manque, demandez pourquoi. Le carnet d'entretien retrace les travaux déjà faits.

    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 ; Code de la construction et de l'habitation, article L721-2.

Et ensuite

Chaque écart trouvé est un argument de négociation, ou une raison de passer votre chemin. Dans l'application, Pierria lit ces documents pour vous, en extrait l'essentiel et signale ce qui ne correspond pas à l'annonce : voir comment.

Cette liste résume les textes cités ; elle ne remplace pas le conseil de votre notaire.