LMNP ou SCI : quel régime fiscal pour votre projet ?

Ce que le tableau compare, régime par régime

Location nue au micro-foncier

C'est le régime appliqué par défaut sous 15 000 € de loyers nus par an : un abattement de 30 %, sans justificatif à fournir. Simple, mais 70 % des loyers restent imposés à votre taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, même si vos charges réelles dépassent largement les 30 %. Avec un crédit, c'est presque toujours le régime le plus cher du tableau.

Location nue au réel

Vous déduisez les charges réelles et les intérêts d'emprunt (formulaire 2044). Le revenu imposable fond les premières années, quand les intérêts sont lourds, puis remonte à mesure que le crédit se rembourse. Un déficit peut se déduire de vos autres revenus jusqu'à 10 700 € : par prudence, le simulateur n'en tient pas compte.

LMNP au réel

En meublé non professionnel (LMNP) au réel, vous déduisez aussi chaque année une part de la valeur du bien : c'est l'amortissement. Sur un achat classique, il annule l'impôt sur les loyers pendant de longues années : dans le tableau, l'impôt de la première année tombe très souvent à zéro. En contrepartie, la comptabilité est obligatoire et, depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont ajoutés à la plus-value taxée à la revente, sauf pour un logement en résidence étudiante, en résidence services pour seniors ou en Ehpad.

SCI à l'IS

La société amortit comme en LMNP, mais c'est elle qui paie l'impôt : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, souvent bien moins qu'une tranche à 30 ou 41 % augmentée des prélèvements sociaux. Le revers vient à la revente : la plus-value est calculée comme pour une entreprise (amortissements réintégrés), et il faut payer la flat tax de 31,4 % (prélèvement forfaitaire unique) pour récupérer les dividendes. C'est un bon outil pour capitaliser, mais la revente demande d'anticiper.

SCI à l'IR

La SCI à l'IR, dite translucide, n'a pas de fiscalité propre : chaque associé est imposé comme s'il détenait le bien en direct, au réel. On la choisit pour détenir un bien à plusieurs ou préparer sa transmission, plutôt que pour payer moins d'impôt. Et attention : elle ne peut pas louer meublé sans basculer à l'IS.

Trois questions fréquentes

LMNP ou SCI à l'IS : quelle est la vraie différence ?

Les deux permettent d'amortir le bien, c'est-à-dire de déduire chaque année une part de sa valeur, ce qui efface l'impôt sur les loyers pendant des années. La différence tient à qui paie l'impôt et à ce qui se passe à la revente. En LMNP, vous restez un particulier : les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus 18,6 % de prélèvements sociaux, et la revente suit le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris. En SCI à l'IS, c'est la société qui paie (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), mais la plus-value de revente est calculée comme celle d'une entreprise, amortissements réintégrés, et sortir l'argent de la société coûte encore la flat tax de 31,4 % (prélèvement forfaitaire unique).

Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?

En pratique non. La location meublée est une activité commerciale : une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui en tire plus de 10 % de ses recettes passe automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS), et ses associés ne sont plus imposés directement. Pour louer meublé à plusieurs, on se tourne plutôt vers la SARL de famille ou l'indivision, ou l'on accepte la SCI à l'IS.

Le micro-foncier et le micro-BIC sont-ils pris en compte ?

Le micro-foncier, oui : un abattement de 30 %, réservé aux locations vides dont les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, le simulateur l'indique comme non éligible. Le micro-BIC du meublé (en 2026, abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers, y compris pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes ; 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) n'est pas affiché dans le tableau du simulateur : dès qu'il y a un crédit et des charges réelles, le LMNP au réel fait presque toujours mieux, c'est donc lui que l'on compare.