Plus-value immobilière : combien d’impôt ?
19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, des abattements qui augmentent avec les années de détention et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value : le calcul complet, au barème 2026.
Le fisc compte les années pleines écoulées entre les deux actes : une année entamée ne compte pas. Le forfait travaux de 15 % exige 5 ans de détention ; en dessous, seules les factures comptent.
Le calcul automatique a besoin de JavaScript. Sans lui, les formules détaillées ci-dessous permettent de le refaire à la main.
Sur quoi repose le calcul
- La durée est calculée simplement : 2026 moins l'année d'achat. En réalité, les années pleines se comptent de la date de l'acte d'achat à celle de l'acte de vente : à quelques semaines d'un seuil, ce sont les dates exactes qui font foi.
- Les frais de vente déductibles, comme les diagnostics obligatoires ou la mainlevée d'hypothèque, ne sont pas pris en compte : ils réduiraient encore la plus-value.
- Exonérations non prises en compte : première vente d'un logement autre que la résidence principale quand le prix sert à acheter sa résidence principale, retraités et invalides aux revenus modestes, expropriation, prix de vente de 15 000 € ou moins. Les exonérations liées à la durée (22 et 30 ans), elles, sont intégrées au calcul.
- Les non-résidents ne sont pas couverts : régime, prélèvement et représentant fiscal obéissent à d'autres règles.
- Cas du LMNP (loueur en meublé non professionnel) : pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, et la note peut être bien plus lourde (voir le simulateur LMNP ou SCI). La règle ne vise pas les logements en résidence étudiante, en résidence services pour seniors ou en Ehpad.
- Barèmes 2026 : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, surtaxe de 2 à 6 % (article 1609 nonies G du Code général des impôts), calculée sur la part de chaque vendeur (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20).
Outil pédagogique, qui ne remplace pas un conseil fiscal. Source officielle : service-public.gouv.fr (plus-value immobilière). Le notaire calcule et verse l'impôt le jour de la vente : faites-lui valider votre cas.
Comment l’impôt fond avec les années
Les taux, eux, ne bougent pas : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % de la plus-value pour une vente rapide. Ce qui bouge, c'est la base imposée. Chaque année de détention au-delà de la cinquième efface une part du gain imposable, à un rythme différent pour chacun des deux impôts.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis de 4 % la 22ᵉ. Résultat, l'exonération tombe à 22 ans. Les prélèvements sociaux baissent bien plus lentement : 1,65 % par an jusqu'à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an, jusqu'à l'exonération complète la 30ᵉ année. Entre 22 et 30 ans s'ouvre donc une zone où vous ne payez plus d'impôt sur le revenu, mais toujours des prélèvements sociaux.
| Détention | Abattement IR | Abattement prél. sociaux |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
À 30 ans de détention, la vente est totalement exonérée : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni surtaxe.
Résidence principale : pas d’impôt
Vendre sa résidence principale ne coûte pas un euro d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le gain. Il y a toutefois des conditions. Le logement doit être votre résidence effective et habituelle au jour de la vente : une adresse fiscale de façade ne suffit pas, l'administration regarde les consommations, les assurances, la scolarité des enfants.
Ensuite, les dépendances (garage, cave, cour, jardin) ne sont exonérées que si elles forment un tout avec le logement et sont vendues en même temps, au même acquéreur. Un garage cédé six mois plus tard à un tiers redevient taxable. Enfin, si vous avez déménagé avant la vente, l'exonération reste acquise si le bien a été mis en vente dans un délai normal (en pratique, un an) et qu'il est resté inoccupé depuis.
Questions fréquentes
Quand est-on exonéré de plus-value immobilière ?
Cinq cas principaux d'exonération : la résidence principale au jour de la vente ; une longue détention, 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le prix sert à acheter votre résidence principale dans les 24 mois ; un prix de vente de 15 000 € ou moins ; enfin, les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes.
Comment se calcule la durée de détention ?
En années pleines, de la date de l'acte d'achat à celle de l'acte de vente. Une année entamée ne compte pas : 21 ans et 11 mois valent 21 ans, soit 96 % d'abattement au lieu de 100 %. D'où l'intérêt, parfois, de décaler la vente de quelques semaines pour passer le cap : le gain dépasse souvent largement le coût de l'attente.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe de 2 à 6 % qui s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention. Le barème est progressif par tranches, avec un calcul adouci à l'entrée de chacune pour éviter qu'un euro de plus fasse bondir la taxe. Elle s'ajoute aux 19 % d'impôt sur le revenu et aux 17,2 % de prélèvements sociaux : sur une belle opération, la facture grimpe vite. Le seuil s'apprécie par vendeur : un couple marié ou pacsé, ou des indivisaires, qui vendent un bien commun le comparent à la part de chacun. À 90 000 € de plus-value nette pour un couple, soit 45 000 € chacun, la surtaxe n'est pas due.
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