Loyer moyen à Bordeaux en 2026 : 15,99 €/m²

Bordeaux, le département et la France

À 15,99 €/m² charges comprises, le loyer d'annonce estimé d'un appartement de Bordeaux se situe au-dessus de la moyenne nationale (14,99 €/m²), et au-dessus de la moyenne du département (14,89 €/m²). Bordeaux arrive 5ᵉ sur 101 communes du département, de la plus chère à la moins chère. C'est le 29ᵉ loyer le plus élevé des 100 villes suivies par Pierria.

Encadrement des loyers et zone tendue à Bordeaux

Encadrement des loyers : oui, depuis le 15 juillet 2022. Le loyer hors charges d'un bail signé ou renouvelé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublée), sauf complément de loyer justifié. Le loyer d'annonce estimé plus haut, charges comprises, peut dépasser ce plafond : vérifiez-le sur le simulateur officiel avant de louer.

L'encadrement est une expérimentation ouverte par la loi ELAN jusqu'au 24 novembre 2026. Le gouvernement envisage de la prolonger de deux ans : cette page suivra le texte voté.

Zone tendue : oui. En location vide, le préavis du locataire est réduit à un mois (calculer un préavis). Entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été depuis un an, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter.

Loyers de Bordeaux depuis 2022

Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce estimé de Bordeaux a augmenté d'environ 4 %, soit 28 € de plus par mois pour un T2 de 45 m². C'est l'une des plus faibles hausses des 100 villes suivies (94ᵉ rang, pour une hausse médiane de 11 %).

Millésimes 2022 à 2025 de la « Carte des loyers » (ANIL · data.gouv), Licence Ouverte 2.0. L'ANIL recalcule chaque édition, parfois avec une méthode revue : l'écart reflète à la fois le marché et ces changements de méthode.

Acheter à Bordeaux : prix et rendement

Un T2 de 45 m² à Bordeaux s'achète autour de 183 000 € et se loue environ 830 € par mois charges comprises. Au loyer moyen des appartements, le rendement brut ressort à environ 4,7 %. Parmi les 96 villes couvertes par DVF, Bordeaux a le 13ᵉ rendement brut le plus faible, sous la médiane de 6,5 %, et le 22ᵉ prix au m² le plus élevé.

Le calculateur part du loyer moyen d'un appartement de Bordeaux, charges comprises, et en retire 10 % de charges estimées : pour 45 m², il affiche 648 € hors charges. Les 830 € du T2 sont estimés sur le loyer des petites surfaces, charges comprises. Remplacez ce loyer par celui du bien : le calculateur ajoute le crédit et donne votre cash-flow.

Les limites de ce rendement. Le loyer retenu par l'ANIL inclut les charges : le rendement affiché est donc un peu optimiste. Et « brut » veut dire avant frais de notaire, taxe foncière, charges non récupérables, vacance locative et travaux : comptez plusieurs points de moins en net. Prix : médiane de 3 626 ventes d'appartements enregistrées à Bordeaux en 2025. Une vente de plusieurs appartements compte une fois, rapportée à leur surface totale (DVF géolocalisées, DGFiP via Etalab).

Frais de notaire et droits de mutation du département (Gironde) : calculer les frais de notaire pour un achat à Bordeaux.

Gironde (33) : les loyers proches de celui de Bordeaux

Les communes du département dont le loyer d'annonce estimé est juste au-dessus ou juste en dessous de celui de Bordeaux : utile pour situer une adresse voisine.

Loyers d'annonce estimés par l'ANIL, au m² et charges comprises, millésime 2025. Communes d'au moins 100 annonces.

Révision du loyer à Bordeaux : montant avec l’IRL, puis DPE

Un T2 loué 830 € par mois à Bordeaux se révise chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL) : à 148,37 au 2ᵉ trimestre 2026, soit 1,15 % sur un an, le montant révisé du loyer passe à environ 840 € par mois (+ 10 €). Pour votre bail, le calcul de la révision du loyer utilise l'IRL du trimestre de référence inscrit au contrat.

Sur les 70 155 diagnostics de performance énergétique (DPE) établis depuis juillet 2021 pour des appartements de Bordeaux, 7 % affichent une étiquette F ou G, contre 10 % en France, et 15 % une étiquette E. Or un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; ce sera le cas des logements F à partir de 2028, et des logements E à partir de 2034. Ce sont des diagnostics et non des logements : un même appartement peut en compter plusieurs. Notre outil vérifie la validité des diagnostics d'une location.

Avant d'acheter pour louer, le calculateur de rendement, déjà rempli avec le loyer d'annonce de Bordeaux, charges estimées déduites, donne le rendement brut, le net et le cash-flow.

À comparer

Montpellier (15,49 €/m²) · Lille (15,76 €/m²) · Lyon (16,57 €/m²) · Nice (20,43 €/m²) · Mérignac (14,80 €/m²) · Talence (15,56 €/m²) · toutes les villes.

Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen à Bordeaux en 2026 ?

D'après la « Carte des loyers » 2025 de l'ANIL, le loyer d'annonce estimé d'un appartement type à Bordeaux est de 15,99 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 12,27 à 20,84 €/m². Pour un T2 de 45 m², cela représente environ 830 € par mois.

Combien coûte un studio ou un T2 à Bordeaux ?

Les petites surfaces se louent plus cher au m² : 18,54 €/m² pour les T1–T2 de Bordeaux. Comptez environ 460 € par mois pour un studio de 25 m² et 830 € pour un T2 de 45 m², charges comprises.

Les loyers de Bordeaux sont-ils élevés ?

Plus élevés que la moyenne : 15,99 €/m² à Bordeaux, contre 14,99 €/m² en moyenne en France et 14,89 €/m² dans le département (Gironde), soit environ 7 % de plus qu'en France. Pour un T2 de 45 m², comptez environ 45 € de plus par mois qu'au loyer moyen français.

Le loyer est-il encadré à Bordeaux ?

Oui, depuis le 15 juillet 2022 : le loyer hors charges d'un nouveau bail à Bordeaux ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du quartier, sauf complément de loyer justifié. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026, et sa prolongation de deux ans est envisagée.

Sources. Loyers : « Carte des loyers », indicateurs de loyers d'annonce par commune, millésime 2025 (ANIL, ministères du Logement et de l'Économie), mise à jour du 11 décembre 2025, publiée sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0, traitement et mise en forme Pierria le 19/08/2026. Prix de vente : « Demandes de valeurs foncières » 2025 de la DGFiP, géolocalisées par Etalab, recalculées vente par vente le 28/09/2026. DPE : base des diagnostics de l'ADEME (data.ademe.fr), Licence Ouverte 2.0, DPE d'appartement individuel au 28/09/2026. Encadrement des loyers et zone tendue : service-public.gouv.fr, zone tendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, liste modifiée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (données du simulateur officiel), vérifiées le 29/09/2026. Estimation statistique établie à partir des annonces : elle ne vaut pas avis de valeur et ne dispense pas de respecter le loyer de référence majoré de l'encadrement. Notre méthodologie.