Loyer moyen à Saint-Denis en 2026 : 15,09 €/m²

Saint-Denis, le département et la France

À 15,09 €/m² charges comprises, le loyer d'annonce estimé d'un appartement de Saint-Denis se situe dans la moyenne nationale (14,99 €/m²), et au niveau de la moyenne du département (15,22 €/m²). Saint-Denis arrive 9ᵉ sur 19 communes du département, de la plus chère à la moins chère. C'est le 35ᵉ loyer le plus élevé des 100 villes suivies par Pierria.

Encadrement des loyers et zone tendue à Saint-Denis

Encadrement des loyers : non. Aucun loyer de référence ne plafonne le loyer à Saint-Denis : le propriétaire le fixe au premier bail, puis la zone tendue limite ses hausses.

Zone tendue : oui. En location vide, le préavis du locataire est réduit à un mois (calculer un préavis). Entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été depuis un an, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter.

Loyers de Saint-Denis depuis 2022

Entre 2022 et 2025, le loyer d'annonce estimé de Saint-Denis a augmenté d'environ 14 %, soit 83 € de plus par mois pour un T2 de 45 m². C'est l'une des plus fortes hausses des 100 villes suivies (24ᵉ rang, pour une hausse médiane de 11 %).

Millésimes 2022 à 2025 de la « Carte des loyers » (ANIL · data.gouv), Licence Ouverte 2.0. L'ANIL recalcule chaque édition, parfois avec une méthode revue : l'écart reflète à la fois le marché et ces changements de méthode.

Acheter à Saint-Denis : prix et rendement

Un T2 de 45 m² à Saint-Denis s'achète autour de 117 000 € et se loue environ 770 € par mois charges comprises. Au loyer moyen des appartements, le rendement brut ressort à environ 6,9 %. Parmi les 96 villes couvertes par DVF, Saint-Denis a le 34ᵉ rendement brut le plus élevé, au-dessus de la médiane de 6,5 %, et le 47ᵉ prix au m² le plus élevé.

Le calculateur part du loyer moyen d'un appartement de Saint-Denis, charges comprises, et en retire 10 % de charges estimées : pour 45 m², il affiche 612 € hors charges. Les 770 € du T2 sont estimés sur le loyer des petites surfaces, charges comprises. Remplacez ce loyer par celui du bien : le calculateur ajoute le crédit et donne votre cash-flow.

Les limites de ce rendement. Le loyer retenu par l'ANIL inclut les charges : le rendement affiché est donc un peu optimiste. Et « brut » veut dire avant frais de notaire, taxe foncière, charges non récupérables, vacance locative et travaux : comptez plusieurs points de moins en net. Prix : médiane de 979 ventes d'appartements enregistrées à Saint-Denis en 2025. Une vente de plusieurs appartements compte une fois, rapportée à leur surface totale (DVF géolocalisées, DGFiP via Etalab).

Frais de notaire et droits de mutation du département (La Réunion) : calculer les frais de notaire pour un achat à Saint-Denis.

La Réunion (974) : les loyers proches de celui de Saint-Denis

Les communes du département dont le loyer d'annonce estimé est juste au-dessus ou juste en dessous de celui de Saint-Denis : utile pour situer une adresse voisine.

Loyers d'annonce estimés par l'ANIL, au m² et charges comprises, millésime 2025. Communes d'au moins 100 annonces.

Révision du loyer à Saint-Denis : montant avec l’IRL, puis DPE

Un T2 loué 770 € par mois à Saint-Denis se révise chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL) : à 148,37 au 2ᵉ trimestre 2026, soit 1,15 % sur un an, le montant révisé du loyer passe à environ 779 € par mois (+ 9 €). Pour votre bail, le calcul de la révision du loyer utilise l'IRL du trimestre de référence inscrit au contrat.

Avant d'acheter pour louer, le calculateur de rendement, déjà rempli avec le loyer d'annonce de Saint-Denis, charges estimées déduites, donne le rendement brut, le net et le cash-flow. Avant de relouer, vérifiez aussi la validité des diagnostics du logement.

À comparer

Valence (11,93 €/m²) · Versailles (24,31 €/m²) · Antibes (20,25 €/m²) · Valenciennes (12,11 €/m²) · Belfort (10,43 €/m²) · toutes les villes.

Questions fréquentes

Quel est le loyer moyen à Saint-Denis en 2026 ?

D'après la « Carte des loyers » 2025 de l'ANIL, le loyer d'annonce estimé d'un appartement type à Saint-Denis est de 15,09 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 11,47 à 19,86 €/m². Pour un T2 de 45 m², cela représente environ 770 € par mois.

Combien coûte un studio ou un T2 à Saint-Denis ?

Les petites surfaces se louent plus cher au m² : 17,11 €/m² pour les T1–T2 de Saint-Denis. Comptez environ 430 € par mois pour un studio de 25 m² et 770 € pour un T2 de 45 m², charges comprises.

Les loyers de Saint-Denis sont-ils élevés ?

Dans la moyenne : 15,09 €/m² à Saint-Denis, contre 14,99 €/m² en moyenne en France et 15,22 €/m² dans le département (La Réunion), un écart de moins de 4 % avec la France.

Le loyer est-il encadré à Saint-Denis ?

Non : Saint-Denis ne fait pas partie des territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le plafonnement par un loyer de référence. La commune est en revanche en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions.

Sources. Loyers : « Carte des loyers », indicateurs de loyers d'annonce par commune, millésime 2025 (ANIL, ministères du Logement et de l'Économie), mise à jour du 11 décembre 2025, publiée sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0, traitement et mise en forme Pierria le 19/08/2026. Prix de vente : « Demandes de valeurs foncières » 2025 de la DGFiP, géolocalisées par Etalab, recalculées vente par vente le 28/09/2026. Encadrement des loyers et zone tendue : service-public.gouv.fr, zone tendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, liste modifiée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (données du simulateur officiel), vérifiées le 29/09/2026. Estimation statistique établie à partir des annonces : elle ne vaut pas avis de valeur. Notre méthodologie.